اجاره بها صعودی، معاملات در رکود

سعیده محمد – ایده روز | متوسط قیمت یک متر واحد مسکونی در شهر تهران در مرداد امسال به ۵/۸۸ میلیون تومان رسید. این قیمت نسبت به مرداد‌ماه سه سال پیش (سال ۱۴۰۰) که متوسط قیمت برابر ۳۰ میلیون تومان بود ۱۹۶ درصد افزایش را نشان می‌دهد.

آمار مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در تیر و مرداد امسال را بانک مرکزی منتشر کرده است. هر چند رشد قیمت مسکن نسبت به سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۱ آهنگ کندتری دارد و در این مدت شاهد جهش‌های قیمتی نبوده‌ایم اما تداوم افزایش قیمت مسکن همچنان بیشترین بار مالی را بر خانوار بویژه بر مستأجران وارد می‌کند و هزینه مسکن بیش از نصف هزینه خانوار را دربرمی‌گیرد.
بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت یک متر آپارتمان در این شهر در مرداد‌ نسبت به تیرماه رشد ۲/۱ درصدی را نشان می‌دهد. در این ماه از مجموع 22 منطقه شهر تهران، 9 منطقه رشد ماهانه منفی را تجربه کرده‌اند. همچنین رشد نقطه به نقطه قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در مرداد سال 1403 به ۸/۱۶ درصد رسید که در مقایسه با رشد این مؤلفه در مقطع زمانی مشابه سال قبل کاهش را نشان می‌دهد. رشد این مؤلفه در مرداد سال 1402 نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن معادل ۴/۷۷ درصد بوده است.
بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت اجاره‌بها در کشور در مرداد نسبت به تیرماه افزایش ۳/۵ درصدی دارد و تورم نقطه به نقطه اجاره‌بها در مرداد امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل در تهران ۵/۴۵ و در کشور ۴۹ درصد رشد را نشان می‌دهد. مجموع این تحولات در بازار مسکن منجر به رکود معاملات می‌شود و خرید و فروش مسکن نسبت به سال‌های قبل رشد کمتری دارد. دلایل مختلفی را می‌توان برای کاهش معاملات مسکن برشمرد. افزایش قیمت‌ها متناسب با افزایش درآمد خانوار نیست به همین دلیل متقاضیان مسکن نمی‌توانند با درآمدهای کنونی صاحب خانه شوند، بنابراین از صف خریداران مسکن کنار رفته‌اند و در عوض به صف متقاضیان اجاره مسکن وارد شده‌اند که همین موضوع منجر به افزایش قیمت اجاره شده است. به اعتقاد فعالان این بازار، دلیل دیگر در کاهش معاملات مسکن کاهش معاملات سرمایه‌ای است؛ یعنی هم تقاضای مصرفی و هم تقاضای سرمایه‌ای برای خرید مسکن به دلیل رشد بالای قیمت رو به کاهش است. عواملی مانند دریافت مالیات از خانه‌های خالی (هر چند این قانون در بازار مسکن به‌ صورت کامل اجرا نشده است) نیز بر کاهش معاملات سرمایه‌ای و خرید مسکن به قصد نگهداری آن برای فروش با قیمت بالاتر را کاهش داده است. ۵۰ درصد از معاملات مسکن شهر تهران به واحدهایی با محدوده قیمتی ۶ میلیارد تومان اختصاص دارد که این نشان می‌دهد توان مالی خریداران به واحدهای کوچک‌متراژ و در مناطق ارزانتر می‌رسد و با توجه به قیمت بالای مسکن، هر چه متراژ آن بیشتر باشد، معامله آن نیز محدودتر است.
در میان مناطق 22گانه شهر تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل حدود ۱۸۰ میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با حدود ۴۲ میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است.
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در مرداد امسال در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم ۸/۲۷ درصدی بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.بنابراین از مجموع 3782 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم ۲/۲۷ درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با مرداد سال قبل حدود ۱/۰ واحد درصد افزایش یافته است.
گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد در مرداد امسال، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به 3665 واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳ و ۲/۲۶ درصد رشد را نشان می‌دهد. در مرداد امسال تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۷/۳ هزار واحد رسید.
در تیر سال 1403 نیز تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به۶/۳هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱/۸ درصد کاهش و ۱/۲۷درصد افزایش را نشان می‌دهد.

سایه «احتیاط» بر رفتار معامله‌گران
مجموع تحولات بازار مسکن بخصوص سایه مسائل سیاسی، تغییر دولت و انتظار تغییر در دیپلماسی، پیش‌بینی رشد یا کاهش قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو را از سوی فعالان این بازار مبهم نشان می‌دهد. همین عدم اطمینان موجب رکود معاملات شده است و خریداران انتظار دارند قیمت مسکن متعادل‌تر شود اما فروشندگان حاضر نیستند قیمت را کاهش دهند و همین موضوع موجب شده با وجود عرضه فایل‌های فروش اما معامله به اصطلاح مشاوران املاک «تک و توک» باشد. مشاهدات میدانی از بازار مسکن و در سطح برخی شهرها این موضوع را به خوبی نشان می‌دهد. در این بازار کسانی که قصد تبدیل به احسن ملک خود را دارند و می‌خواهند ملکی با متراژ بیشتر یا در منطقه‌ای بالاتر از منطقه کنونی زندگی خود بخرند، خریداری برای واحد قدیمی خود پیدا نمی‌کنند به همین دلیل نتوانسته‌اند معامله خود را انجام دهند و واحد جدید مورد نظر خود را بخرند. فروشندگان هم با اینکه نسبت به سال قبل یا ابتدای امسال تخفیف را در قیمت پیشنهادی ارائه می‌کنند، اما با توجه به توان مالی پایین متقاضیان مصرفی، معامله انجام نمی‌شود.
اما در بازار اجاره با توجه به نیازی که وجود دارد و تقاضای بالا برای اجاره مسکن، قیمت‌ها صعودی است و تمدید اجاره‌نامه یا اجاره‌نامه‌های جدید با قیمتی بالا در حال انجام است و قیمت اکثر فایل‌های اجاره خارج از توان مالی مستأجران است. بر اساس این گزارش، برخی مستأجران ناچار هستند سرمایه‌های دیگر خود مانند طلا و حتی خودروی مصرفی را بفروشند تا بتوانند واحدی تقریباً متناسب با شرایط زندگی خود اجاره کنند.

بــــرش

شفاف‌سازی روند بازار مسکن
کارشناسان بازار مسکن کاهش یا افزایش قیمت مسکن را به اتفاقات سیاسی و همچنین تأثیر این اتفاقات بر نرخ تورم و ارز وابسته می‌دانند. همچنین با توجه به اجرای نهضت ملی مسکن، ساخت واحدها و عرضه آن به بازار می‌تواند تا حدودی با تعادل در بازار عرضه، بر ثبات قیمت‌ها تأثیر بگذارد، هر چند طولانی شدن زمان ساخت و تحویل واحدها اثرگذاری مثبت آن بر بازار را محو می‌کند. بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی در دولت قبل، ‌6/2 میلیون واحد نهضت ملی در دست ساخت است اما دولت چهاردهم گزارش جدیدی از اجرای نهضت ملی مسکن ارائه نداده است تا مشخص شود این واحدها در چه مرحله‌ای قرار دارد و پیشرفت فیزیکی آن چقدر است.