بازار مسکن در آستانه بحران ساختاری
سید مهدی قیصری – خانه دیگر کالایی مصرفی نیست؛ بازار مسکن در ایران به میدان نابرابری بدل شده است.
بازار مسکن در ایران وارد مرحله‌ای شده که دیگر نمی‌توان آن را صرفاً «رکود» نامید؛ آن‌چه امروز با آن مواجه‌ایم، نوعی سکوت مرگبار از سوی خریداران واقعی است. تازه‌ترین داده‌ها و تحلیل‌ها نشان می‌دهد که تنها ۱۵ درصد از خانوارهای جوان و تازه‌تشکیل‌شده، توان خرید مسکن دارند.
بر اساس گفته‌های فردین یزدانی، کارشناس باسابقه این حوزه، تقاضای مصرفی یعنی همان خانوارهایی که به‌دنبال خرید خانه برای سکونت هستند به پایین‌ترین سطح در دهه‌های اخیر رسیده است.
قیمت‌ها گویای همه‌چیز است:
یک خانه ۸۰ متری نوساز در تهران، به‌طور متوسط ۱۰ میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد.
در سطح کشور، همین متراژ حدود ۶ میلیارد تومان هزینه دارد.
در شرایطی که میانگین درآمد خانوارهای ایرانی، کفاف حتی پرداخت اقساط یک وام ۲۰۰ میلیونی را هم نمی‌دهد، بازار مسکن به‌طور کامل از دسترس قشر متوسط و به‌ویژه خانه‌اولی‌ها خارج شده است.
این عقب‌نشینی تاریخی، تنها یک پیام دارد:
بازار دیگر نه برای زندگی که صرفاً برای بقا و گاهی سفته‌بازی است.
بازار مسکن حالا در وضعیت کم‌سابقه‌ای گرفتار شده که می‌توان آن را «قفل دوسویه» نامید. از یک سو خریدارانی که زمانی امید داشتند روزی صاحب‌خانه شوند، به دلیل جهش‌های شدید قیمت، نه‌تنها از بازار خارج شده‌اند، بلکه حتی رؤیای خانه‌دار شدن را نیز دور از دسترس می‌دانند. از سوی دیگر، فروشندگانی که زمانی ملک را ابزار سرمایه‌گذاری مطمئن می‌دانستند، حالا برای نقد کردن دارایی خود، حاضرند با کمترین سود و حتی زیر قیمت عرف نیز واحدهایشان را واگذار کنند.
کارشناسان می‌گویند در شرایط فعلی، یک خانوار برای خرید یک آپارتمان نوساز ۸۰ متری در تهران، به حدود ۱۰ میلیارد تومان نقدینگی نیاز دارد؛ رقمی که برای بخش عمده‌ای از جامعه، بیشتر به یک شوخی تلخ شباهت دارد تا گزینه‌ای واقعی. حتی در شهرهای دیگر کشور نیز، خرید چنین خانه‌ای به سرمایه‌ای حدود ۶ میلیارد تومان نیاز دارد که همچنان برای اکثریت غیرممکن است.
همین ناتوانی گسترده در سمت تقاضا باعث شده تا عرضه‌کنندگان نیز عملاً به بن‌بست برسند. تمایل برای فروش وجود دارد، اما خریدار نیست. بسیاری از مالکان، به‌ویژه آن‌هایی که به نقدینگی نیاز فوری دارند، ترجیح می‌دهند واحدهای خود را به هر قیمتی بفروشند تا از فشار مالی رها شوند. اما وقتی هیچ تقاضای فعالی در بازار نیست، حتی فروش با تخفیف نیز راه‌گشا نیست.
بازاری که در آن نه خریدار توان خرید دارد و نه فروشنده انگیزه سرمایه‌گذاری جدید، وارد دوره‌ای از رکود ساختاری شده که ممکن است تبعات اجتماعی و اقتصادی آن، در ماه‌های آینده بیش از پیش نمایان شود.
یکی از ستون‌های سنتی بازار مسکن در ایران، همیشه تقاضای سرمایه‌ای بوده است؛ آن‌هایی که نه برای زندگی، بلکه برای حفظ ارزش پول یا کسب سود وارد بازار می‌شدند. اما حالا این ستون هم در حال فروریختن است. آن‌طور که فردین یزدانی توضیح می‌دهد، تقاضای سرمایه‌ای در بازار فعلی تقریباً به نقطه انجماد رسیده است؛ نه اجاره‌دادن ملک دیگر جذابیت دارد، نه امیدی به رشد محسوس قیمت در آینده نزدیک وجود دارد.
سرمایه‌گذارانی که به دنبال کسب درآمد از اجاره بودند، اکنون با بازار اجاره‌ای مواجه‌اند که به‌شدت متلاطم است و در بسیاری موارد، نرخ‌های اجاره دیگر تناسبی با قدرت پرداخت مستأجران ندارد. از سوی دیگر، آن گروه از سرمایه‌گذاران که سود خود را در افزایش قیمت‌ها می‌دیدند، با رکودی روبه‌رو شده‌اند که نه‌تنها انتظارات تورمی را کاهش داده، بلکه حتی برخی از آن‌ها را به فروش اضطراری ملک سوق داده است.
در این میان، تنها گروه کوچکی از بازیگران باقی مانده‌اند: فرصت‌طلب‌هایی که به دنبال خرید واحدهای زیرقیمت هستند. آن‌ها در موارد محدودی حاضر به خرید می‌شوند، اما توان و حجم این تقاضا به‌قدری اندک است که نمی‌تواند مسیر کلی بازار را دگرگون کند. این وضعیت، یعنی خروج تدریجی سرمایه‌گذاران سنتی از بازار، زنگ خطری است برای سیاست‌گذارانی که همیشه تصور می‌کردند با تحریک تقاضای سرمایه‌ای می‌توان بازار را زنده نگه داشت.
بازاری که دیگر برای سرمایه‌گذاران هم سودآور نیست، به‌وضوح وارد فاز یخ‌زدگی شده است؛ فازی که اگر با سیاست‌گذاری اشتباه همراه شود، ممکن است به قفل‌شدگی کامل معاملات و فروپاشی الگوی سنتی ارزش‌گذاری مسکن در ایران منجر شود.
در حالی‌که توان خرید خانه برای خانوارهای جوان به پایین‌ترین سطح ممکن رسیده، بازار اجاره نیز دیگر پناه امن گذشته نیست. در سال‌های اخیر، مستأجران که روزگاری تنها دغدغه‌شان افزایش سالانه اجاره‌بها بود، حالا با چالشی بنیادی‌تر روبه‌رو شده‌اند: دیگر جایی برای ماندن نیست.
به گفته فردین یزدانی، در شهر تهران، میل به اجاره‌نشینی در حال کاهش است. این کاهش نه از سر انتخاب، بلکه بیشتر ناشی از فشارهای اقتصادی، ناامنی سکونتی، و ریسک‌های رو به گسترش زندگی در کلان‌شهرهاست. عواملی مانند جنگ اخیر، افزایش شدید هزینه‌های خدمات شهری و اختلال در نسبت درآمد به اجاره، بسیاری از مستأجران را ناچار به ترک پایتخت کرده است.
این تغییر رفتار، تهران را به نقطه آغاز یک زنجیره مهاجرتی تبدیل کرده که مقصد نهایی آن، مناطق حاشیه‌ای شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک شمالی کشور است. حاشیه‌نشینی حالا دیگر صرفاً پدیده‌ای پیرامونی نیست؛ بلکه به بخش غیررسمی بازار مسکن بدل شده است.
در اصفهان، شیراز، مشهد و حتی شهرهای شمالی، رشد سکونتگاه‌های حاشیه‌ای به‌گونه‌ای بوده که تفاوت قیمتی میان مناطق مرکزی و حاشیه‌ای کاهش یافته است. این یعنی فشار تقاضا از مرکز به حاشیه منتقل شده، اما نه به‌صورتی کنترل‌شده، بلکه در قالب یک حرکت بی‌برنامه، پرشتاب و بدون زیرساخت.
گسترش این شکل از مهاجرت سکونتی، علاوه بر افزایش آسیب‌های اجتماعی، چالشی جدی برای سیاست‌گذاری شهری خواهد بود. وقتی زندگی در شهرها دیگر ممکن نیست، آینده بازار مسکن تنها یکی از مسائل است؛ مسأله اصلی، آینده شهرنشینی در ایران است.
بازاری بی‌مشتری، شهری بی‌سکنه؛ هشدار درباره فروپاشی الگوی سنتی مسکن
بازار مسکن ایران در آستانه تغییراتی ساختاری قرار گرفته است؛ نه از جنس رونق یا رکودهای دوره‌ای، بلکه نوعی واگرایی عمیق میان عرضه، تقاضا و سیاست‌گذاری. خانوارهای مصرفی دیگر توان ورود به بازار را ندارند، سرمایه‌گذاران سنتی با تردید عقب‌نشینی کرده‌اند، و فروشندگان با فشار نقدینگی، خریدارانی خیالی را جست‌وجو می‌کنند.
در این میان، سیاست‌های حمایتی دولت نیز یا دیرهنگام بوده‌اند یا ناکارآمد. طرح‌های مسکن حمایتی نه توانسته‌اند قیمت را کنترل کنند، نه عرضه واقعی برای قشر کم‌درآمد ایجاد کرده‌اند. نتیجه آن، بازاری است که نه برای «زندگی» طراحی شده، نه برای «سرمایه‌گذاری مطمئن».
کوچ به حاشیه، ترک پایتخت، گسترش خانه‌های خالی در طبقه لوکس و بی‌ارزش‌شدن تدریجی مسکن برای طبقه متوسط، همه نشانه‌هایی هستند از فروپاشی تدریجی الگوی سنتی مسکن در ایران؛ الگویی که تا پیش از این، خانه را نماد امنیت، سرمایه‌گذاری و تعلق می‌دانست.
در غیاب اصلاحات ساختاری، چشم‌انداز این بازار روشن نیست. مسکن به جای آن‌که مأمن خانوار باشد، به علامتی از نابرابری، ناکارآمدی و فاصله طبقاتی تبدیل شده است. اگر سیاست‌گذار همچنان به تزریق مُسکن‌های کوتاه‌مدت دل ببندد، ممکن است در آینده‌ای نه‌چندان دور، با بازاری روبه‌رو شویم که دیگر نه خانه دارد، نه خریدار، نه امید.
