سعیده محمد – ایده روز | سید ابراهیم رئیسی، رئیس جمهور شهید در آخرین روزهای اردیبهشت امسال، قانون ساماندهی بازارمسکن واجاره‌بها را ابلاغ کرد تا این قانون در فصل جابه‌جایی برای مستأجران اثرگذار باشد.
رشد ۴۵ تا ۵۰ درصدی تورم اجاره‌بها در سال‌های گذشته، دولت سیزدهم را بر آن داشت تا اقدامات قانونی برای کنترل نرخ اجاره‌بها که بیش از نرخ تورم رشد کرده است را اجرا کند. به این ترتیب قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها، در کنار قانون جهش تولید مسکن، برای نظم بخشی و افزایش تنظیم‌گری دولت در بازار مسکن اجرا می‌شود.
این قانون مجوزهای مختلف ساماندهی بازار را برعهده دارد که مهم‌ترین بخش آن ساماندهی بازار اجاره و تصویب قوانینی در این بازار است تا در کشور ما نیز مانند بسیاری کشورها، بازار اجاره از قوانین یکسانی تبعیت کند. با توجه به اینکه بیش از ۶ میلیون خانوار کشور اجاره‌نشین هستند، تعیین سازکارهایی در این بازار از نرخ‌گذاری تا قوانین مربوط به حقوق مستأجران و موجران، موجب نظم بخشی به بازار و جلوگیری از قانون‌گذاری و بخصوص جلوگیری از هرج و مرج در قیمت اجاره می‌شود.
قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها، دولت‌ها را مکلف می‌کند تا از طریق شورای مسکن استان‌ها، هر سال براساس نرخ تورم، سقف رشد اجاره‌بها مشخص شود و قیمت تعیین شده در هنگام عقد قراردادهای اجاره لازم‌الاجرا است. در واقع هدف از این قانون، کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره‌بها و جلوگیری از مشکلاتی که در سال‌های گذشته مستأجران با آن مواجه بودند، است.
در قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها، دولت مکلف شده است ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی هراستان را به عنوان میزان افزایش تورم اجاره‌بها مشخص کند. با توجه به اینکه نرخ تورم عمومی کشور، امسال به طور میانگین در تمامی استان‌ها سقف افزایش قیمت اجاره بها ۲۵ درصد در نظر گرفته شده است. این عدد در برخی استان‌ها با توجه به تورم آن استان کمتر و در برخی استان‌ها بیشتر است اما حداکثر رشد ۳۰ درصد خواهد بود. شورای‌عالی مسکن در آخرین نشست خود در دولت سیزدهم میزان رشد اجاره‌بها را تا آخر سال نهایی کرد.
درماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، وزارت راه و شهرسازی مکلف شده است در قالب شورای عالی مسکن پیشنهاداتی را در حوزه اجاره‌بها مطرح کند که شورای‌عالی مسکن هر استان نیز نرخ‌های پیشنهادی خود را ارسال کردند و حسب دستور سرپرست ریاست‌جمهوری مقرر شد نرخ‌های اجاره‌بهای پیشنهادی از سوی شوراهای‌عالی استان‌ها به تصویب وزیر راه و شهرسازی، وزیر اقتصاد، وزیر کشور و رئیس بانک مرکزی و سایراعضا برسد و سرانجام رقم نهایی به هر یک از استان‌ها ابلاغ شود.
با توجه به آن‌که در دروان کرونا هم سقف اجاره بهای مسکن در بسیاری از شهرهای کشور تعیین شده بود اما این قانون ضمانت اجرایی لازم را نداشت و بسیاری از مالکان توجهی به این قانون نداشتند اما در حال حاضر با تصویب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره ضمانت‌نامه اجرایی لازم برای این قانون به تصویب رسیده است. این ماده قانونی حمایت ویژه از مستأجرین را دارد.
براساس آن اگر مالکی توافق بر رعایت سقف افزایش اجاره نداشته باشد در صورتی که تا ۵ سال بعد آن مستأجر از آن ملک نقل مکان کند، مستأجر اجازه دارد با شکایت از موجر مابه‌التفاوت پرداختی نسبت به سقف تعیین شده را بازپس گیرد و موجر نیز در صورت محکومیت باید ۳ برابر اجاره‌بها را به‌عنوان جریمه به دولت پرداخت کند.همچنین در ماده یک قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها حمایت‌های ویژه‌ای از موجر آمده است. به‌طور مثال به میزان مالیات بر درآمد مستأجر به همان میزان موجر از معافیت مالیات بر درآمد از اجاره بهره‌مند می‌شود یا اگر موجران به اشخاص تحت حمایت کمیته امداد و بهزیستی و خانم‌های سرپرست خانوار مسکن اجاره دهند به طور کامل از معافیت مالیات بر درآمد از محل اجاره بهره‌مند می‌شود. حتی چند تبصره خاص در ماده ۱ آورده شده است که دامنه معافیت‌های مالیاتی را افزایش داده است.
سامانه اعلام نرخ اجاره بها
در قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها، سامانه‌ای شده است که مشاهده ارزش اجاره هرمتر مربع مسکن در هر منطقه را برای مردم فراهم می‌کند. براین اساس مشاورین املاک برای تنظیم قرارداد باید قراردادهای سال‌های قبل را نیز رؤیت کنند و اثبات شود که موجر سقف اجاره را رعایت می‌کند. درغیراین صورت جرایمی متوجه مشاور املاک می‌شود و اگر چند بار تکرار شود، جواز فعالیت مشاور املاک باطل می‌شود.از طرفی با راه‌اندازی سامانه خودنویس براساس همین قانون، مردم می‌توانند قراردادهای اجاره خود را رایگان در سامانه ثبت کنند. آمار نشان می‌دهد در فصل اجاره هر روز تعداد قراردادهای منعقد شده در سامانه خودنویس درحال افزایش است. علاوه بر مستأجران موجران نیز از ثبت قرارداد بخصوص قراردادهای تمدید اجاره، درسامانه خودنویس استقبال کرده‌اند. چون می‌توانند در این سامانه کد رهگیری را رایگان دریافت کنند. معمولاً قراردادهای تمدید اجاره به‌صورت پشت نویس قرارداد قبلی توسط موجر و مستأجر تنظیم می‌شد که مهم‌ترین اشکال این نوع تنظیم قرارداد این است که کد رهگیری برای قرارداد جدید وجود ندارد و چنانچه موجر یا مستأجری که کد رهگیری ندارد در زمان شکایت، ایجاد مشکل و یا حتی گرفتن حکم تخلیه زمان طولانی‌تری را دردادگاه‌ها باید سپری کنند و فقط در صورتی که جریمه را پرداخت و کدرهگیری تهیه کنند به مسأله آنها رسیدگی می‌شود اما با ثبت قرارداد حتی قراردادهای تمدید اجاره در سامانه خودنویس کد رهگیری رایگان برای موجر و مستأجر صادر می‌شود و دیگر برای دریافت این کد نیازی نیست به بنگاه املاک مراجعه کنند و بابت آن هزینه چند میلیونی بپردازند.
سقف قانونی رشد اجاره بها درتهران ۲۶ درصد است
با توجه به اینکه تعیین رشد اجاره بها در استان‌ها، متفاوت است اما این تفاوت زیاد نیست و بین ۲۵ تا ۳۰ درصد خواهد بود. دراین خصوص حسین جنتی مدیرکل راه وشهرسازی استان تهران گفت: سقف اجاره بهای مسکن در تمام استان‌های کشور تعیین شده و در استان تهران سقف ۲۶ درصد تعیین شده است.وی ادامه داد: هیچ مالکی حق ندارد بیش از این نرخ به مستأجر واحد مسکونی را اجاره دهد و در صورتی که این تخلف صورت گیرد مستأجر تا ۵ سال می‌تواند از مالک در شورای حل اختلاف شکایت کند. درصورتی که مشاور املاکی بیش از نرخ اجاره بهای تعیین شده قرارداد منعقد کند با بازرسی‌هایی که انجام می‌شود با آنها برخورد خواهد شد.همچنین داوود بیگی‌نژاد نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: تعیین سقف ۲۶ درصدی برای اجاره‌بها در شهر تهران، ناشی از قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها است که به وزارت راه و شهرسازی این اختیار را داده که درصورتی که تورم عمومی سالانه بیش از۳۰ درصد باشد میزان افزایش اجاره‌بها را مشخص کند. باتوجه به اینکه در اکثر استان‌های کشور با تکیه برآمار‌های بانک مرکزی تورم بیش از ۳۰ درصد بوده، بنابراین این اختیار برای وزارت راه ایجاد شده است که به شورای‌عالی مسکن رقم افزایش اجاره‌بها را پیشنهاد دهد و بعد از تأیید این رقم از سوی این شورا، در استان‌ها اجرایی شود.وی گفت: باید تمامی مشاوران املاک در تهران سقف تعیین شده نرخ اجاره بهای مسکن که توسط شورای عالی مسکن ابلاغ شده را رعایت کنند تا بازار اجاره بهای مسکن امسال با آرامش بیشتری طی شود. اگر میزان سقف اجاره‌بهای تعیین‌شده، برای مالکان رضایتبخش نباشد شرایط ایجاد قراردادهای پنهان فراهم می‌شود که به مستأجران توصیه می‌شود از انعقاد چنین قرارداد‌هایی پرهیز کرده تا دچار مشکل نشوند.
وام ودیعه
دولت سیزدهم در اقدام دیگری برای حمایت از مستأجران وام ودیعه مسکن جدا از اینکه مصوب شورای پول و اعتبار باشد را به قانون تبدیل کرد. به این ترتیب دولت‌های مختلف مکلف شدند که وام ودیعه مسکن را متناسب با نرخ رشد تورم به مستأجران پرداخت کنند. البته دولت سیزدهم با اجرای نهضت ملی مسکن و برنامه ساخت۴ میلیون مسکن، تلاش کرده تا با ساخت مسکن از تعداد مستأجران کاسته شود و به دنبال آن نیز درخواست برای وام ودیعه مسکن هر سال کاهشی باشد.براساس این گزارش بیش از ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار مسکن در کشور در قالب نهضت ملی مسکن عملیاتی شده است که شامل ۳۴۰ هزار و ۴۶۵ قطعه زمین به صورت واگذاری انفرادی و گروهی در شهرها، حدود ۷۹ هزار و۱۰۴ قطعه زمین به صورت اجاره ۹۹ ساله، ۷۴ هزار و ۶۵۸ قطعه زمین در قالب طرح جوانی جمعیت که به متقاضیان واگذار شده است، ۷۲۰ هزار و ۳۳۸ واحد به صورت انبوه‌سازی در شهرهای جدید، ۲۵۴ هزار و ۱۴۶ واحد مسکن برای نیروهای مسلح که عملیات آن شروع شده است، ۲۸۲ هزار و ۹۹۶ واحد در بافت‌های فرسوده، ارائه تسهیلات برای ۲۰۶ هزار و ۲۳۵ واحد خودمالکی زمین و معافیت‌های شهرداری، ۵۴۵ هزار و ۶۸۸ واحد مسکن روستایی و۱۳۲ هزار و۴۱۶ واحد مسکن مهر می‌شود.دغدغه مسکن سهم قابل توجهی در سبد هزینه خانوار دارد بنابراین ادامه نهضت ملی مسکن تا تکمیل ۴ میلیون واحد مسکونی خواسته متقاضیان آن و تکلیف قانونی دولت بعدی است که مردم و متقاضیان خانه‌دار شوند همان‌طور که دولت سیزدهم تعهد دولت‌های قبل در مسکن مهر را اجرا و واحدهای باقی‌مانده را تکمیل و واگذار کرد.
