فرصتی تازه برای بازار مسکن و بورس | اصلاح آیین‌نامه صندوق‌های املاک و مستغلات
به گزارش همشهری آنلاین، این تصمیم در قالب «اصلاح آیین‌نامه ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات» که در جلسه ۲۲ مرداد ۱۴۰۴ هیات وزیران تصویب شد، می‌تواند پیامدهای قابل توجهی برای توسعه ابزارهای مالی نوین، تامین مالی بخش مسکن و افزایش شفافیت در سرمایه‌گذاری ملکی به همراه داشته باشد.
صندوق املاک و مستغلات چیست؟
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به عنوان یکی از ابزارهای مالی پیشرفته در بسیاری از کشورهای دنیا شناخته می‌شوند. این صندوق‌ها به سرمایه‌گذاران خرد و کلان اجازه می‌دهند بدون نیاز به خرید مستقیم ملک، در بازار مستغلات مشارکت کنند و از سود ناشی از اجاره یا افزایش ارزش دارایی‌های ملکی بهره‌مند شوند. در واقع، این صندوق‌ها پلی میان بازار سرمایه و بازار مسکن ایجاد می‌کنند و با تجمیع سرمایه‌های خرد، امکان سرمایه‌گذاری در پروژه‌های بزرگ و سودآور را فراهم می‌آورند.
چرایی اصلاح آیین‌نامه
ایده راه‌اندازی این صندوق‌ها در ایران چند سالی است مطرح شده، اما موانعی نظیر نبود چارچوب‌های شفاف حقوقی، پیچیدگی‌های مالیاتی و کمبود زیرساخت‌های اجرایی، رشد آن را محدود کرده است. ابلاغ اصلاحیه جدید نشان می‌دهد دولت در پی رفع این موانع و فراهم‌سازی بستر توسعه این ابزار مالی است. به نظر می‌رسد هدف اصلی از این اصلاحیه، ایجاد جذابیت بیشتر برای سرمایه‌گذاران، کاهش ریسک‌های حقوقی و اجرایی و تقویت قابلیت نقدشوندگی این صندوق‌ها باشد.
تأثیر بر بازار مسکن
بازار مسکن ایران سال‌هاست با چالش‌های متعددی چون کمبود عرضه، رشد قیمت‌ها، و دسترسی محدود خانوارها به تسهیلات خرید مسکن روبه‌رو است. صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توانند به عنوان یک راهکار غیرمستقیم در تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی و افزایش عرضه موثر واقع شوند.
از سوی دیگر، حضور این صندوق‌ها باعث می‌شود سرمایه‌های سرگردان به سمت سرمایه‌گذاری شفاف و قانونمند هدایت شود. این می‌تواند به کاهش سفته‌بازی در بازار مسکن کمک کند؛ چراکه به جای خرید و فروش مکرر واحدهای مسکونی، سرمایه‌ها در قالب واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌ها جریان می‌یابد.
پیامدها برای بازار سرمایه
از منظر بازار سرمایه، گسترش صندوق‌های املاک و مستغلات به افزایش عمق و تنوع ابزارهای مالی می‌انجامد. این صندوق‌ها می‌توانند همانند صندوق‌های طلا یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری جسورانه، گزینه‌ای جدید برای سرمایه‌گذاران ایجاد کنند. جذابیت دیگر این صندوق‌ها، ایجاد درآمدی نسبتا پایدار برای دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری از محل اجاره املاک است که می‌تواند در شرایط تورمی ایران، مورد توجه جدی سرمایه‌گذاران حقیقی و حقوقی قرار گیرد.
چالش‌ها و الزامات اجرایی
با وجود مزایا، توسعه این صندوق‌ها بدون چالش نیست. نخستین مسأله، شفافیت در ارزش‌گذاری املاک است؛ موضوعی که همواره در اقتصاد ایران محل مناقشه بوده است. بدون سازوکار دقیق برای ارزش‌گذاری، امکان انحراف در عملکرد صندوق‌ها و کاهش اعتماد عمومی وجود دارد.
چالش دیگر، هماهنگی نهادی است. برای موفقیت این صندوق‌ها باید میان وزارت اقتصاد، سازمان بورس، وزارت راه و شهرسازی و حتی شهرداری‌ها هماهنگی کامل وجود داشته باشد. همچنین، اصلاحات مالیاتی و ارائه مشوق‌ها برای سرمایه‌گذاران می‌تواند مسیر توسعه این ابزار را هموارتر سازد.
کارشناسان معتقدند اصلاح آیین‌نامه می‌تواند نقطه عطفی در توسعه بازارهای مالی ایران باشد، به شرطی که اجرای آن با دقت و نظارت همراه باشد. اگر این صندوق‌ها بتوانند به درستی عمل کنند، نه تنها به تامین مالی پروژه‌های عمرانی کمک خواهند کرد، بلکه می‌توانند فرصت مناسبی برای مردم عادی ایجاد کنند تا بدون ورود مستقیم به بازار پرریسک خرید ملک، از مزایای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بهره‌مند شوند.
اما در مقابل، خطراتی همچون عدم شفافیت اطلاعات، مدیریت ناکارآمد صندوق‌ها یا رکود احتمالی بازار مسکن می‌تواند بازدهی این صندوق‌ها را کاهش دهد و اعتماد سرمایه‌گذاران را از بین ببرد.
